Depuis 2020, la loi ELAN a profondément changé le cadre réglementaire de la vente de terrains constructibles en France. Désormais, une étude de sol dite “G1” est obligatoire dans certaines zones à risques. Que vous soyez vendeur de terrain, acquéreur, constructeur ou promoteur, cet article vous explique clairement vos obligations et comment garantir une construction durable.

Qu'est-ce que la loi ELAN ?

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a été promulguée en 2018 pour faciliter la construction de logements et renforcer la prévention des risques naturels.

Depuis le 1er janvier 2020, cette loi impose une étude géotechnique G1 pour les ventes de terrains constructibles situés en zone argileuse. L’objectif est de limiter les sinistres liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles, un fléau qui cause chaque année des milliers de fissures et déformations dans les bâtiments.

Dans quels cas l’étude de sol G1 est-elle obligatoire ?

Avant de vendre un terrain, il est crucial de savoir si celui-ci se situe dans une zone à risques. Voici les cas où l’étude devient obligatoire :

Votre terrain est situé en zone argileuse

• Consultez la carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles publiée par le BRGM.

• Une zone argileuse de niveau moyen à fort rend l’étude obligatoire.

Vous vendez un terrain non bâti et constructible

• L’obligation s’applique uniquement à des terrains nus destinés à la construction.

Vous êtes promoteur, aménageur ou particulier vendeur

Tous les vendeurs sont concernés, quelle que soit leur qualité juridique.

Check-list rapide :

• Terrain nu

• En zone argileuse

• Vente à venir

→ Une étude G1 est obligatoire.

Mission G1 : objectifs, contenu et utilité

La mission géotechnique G1 correspond à une étude de faisabilité géotechnique. Elle est réalisée avant la vente d’un terrain pour évaluer les risques du sol.

Objectifs de la mission G1

• Informer l’acquéreur sur les risques du sol.

• Préconiser des techniques générales de fondation.

• Anticiper les coûts et complexités du projet.

Contenu du rapport G1

• Identification du terrain.

• Contexte géologique local.

• Synthèse des données existantes (archives, cartes géologiques…).

• Préconisations générales : type de fondations, précautions.

Pour un aperçu plus détaillé des études géotechniques proposées :
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Zone argileuse : définition et risques encourus

Les sols argileux sont sensibles aux variations d’humidité. En période de sécheresse, ils se rétractent ; en cas de pluie, ils gonflent. Ce mouvement de terrain peut provoquer :

• Fissures dans les murs.

• Affaissements de fondations.

• Détérioration des dallages.

C’est pourquoi la loi ELAN cible spécifiquement ces zones à risques géotechniques élevés. Le BRGM met à disposition un outil de cartographie permettant d’identifier si un terrain est concerné.

Obligations du vendeur, de l’acheteur et du constructeur

Pour le vendeur :

• Fournir une étude G1 valide au moment de la promesse de vente.

• Étude intégrée dans le dossier technique de vente.

Pour l’acheteur :

• Prendre connaissance de l’étude.

• La transmettre à son architecte ou constructeur.

Pour le constructeur :

• Respecter les préconisations émises.

• Envisager une étude complémentaire G2AVP en cas de projet avancé.

En cas d’absence d’étude G1 en zone à risques, la vente peut être annulée ou contestée, et les assurances peuvent refuser d’indemniser les sinistres.

Que se passe-t-il si l’étude G1 n’est pas réalisée ?

Ne pas réaliser cette étude peut avoir de graves conséquences :

• Invalidation de la vente si l’obligation n’a pas été respectée.

• Risques de sinistres non couverts par l’assurance.

• Responsabilité engagée en cas de malfaçons.

• Retard dans l’obtention du permis de construire.

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En résumé : anticipez pour construire sereinement

La mission G1 est bien plus qu’une formalité administrative : c’est un outil clé pour anticiper les risques et assurer la pérennité de votre projet.

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